担当社員にまかせっきりで大丈夫？
最近増えている第三者管理（管理者管理）マンション。
管理会社が組合運営まで行ってくれて、面倒な理事会役員をやらずにすむという大きな
メリットがあります。
管理会社から見ても、手間のかかる理事会運営が無いというメリットが。
しかし、本当に大丈夫？
管理業務は適切に行われているの？
会計監査・業務監査はしなくていいの？
マンション購入希望者に、適切な管理運営監査
がされていると言えますか？
法令や行政の指導は守られているの？
何かあった時の問題解決の手順は確保されているの？
マンション・区分所有ビル管理経験豊富なプロが
会計監査・業務監査を行います！
適切な管理・運営がなされているマンションであることを
外部にアピール出来ます！
法令や国土交通省の指導、標準管理規約や指針に合致した
適切な管理運営方法になります！
監事による臨時総会招集の手段が確保されます！
管理会社からみても、
自社の運営が適切であることのお墨付きが得られます！
自社の管理業務に自信があることの証明になります！
社員が良い仕事を目指す動機付けになります！
外部監事を導入することは、
あなたのマンションが適正な業務・会計が行われていることの証となり、
管理会社として自社が適正・適法な業務実施をしていることの
アピールとなるのです。
マンションの価値を良好に保ち、
管理会社としての企業価値も高めることになるのです。
監事の仕事は？
管理組合の業務の執行や財産の状況を監査（監督・検査）することです。
企業においては、株主の利益を図り、利益相反があってはいけないため、
企業規模によっては社外（外部）監査役が法令上必須となっています。
なぜ、外部監事を導入するといいの？
理由１ 無権代理（無効な契約）を防げます。
管理会社が管理者（管理組合の理事長）となって行う契約は民法第１０８条の『代理権を有しない者がした行為』（無権代理）となり、例外規定はあるものの原則として無効です。そのため、国土交通省のマンション標準管理規約第３８条第６項では、「管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。」としています。「利益が相反する事項」は、管理者である管理会社等と締結する管理委託契約や請負契約（工事業務の発注）などが当たります。外部監事を選任し、その者が管理会社（管理者）との契約の当事者となることで、無権代理となることを防ぎ、無効な契約を締結するリスクの回避が出来ます。
【参考】 民法
（自己契約及び双方代理等）
第１０８条 同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
２ 前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
理由２ 会計監査だけでなく、業務監査も行い、適正な管理運営 が保証されます。
マンション標準管理規約では、監事を置いて会計監査だけでなく、業務監査も行うことが定められております。（標準管理規約第４１条第１項）
マンション管理標準管理規約における第三者管理（外部管理者総会監督型）では、区分所有者の監事と監査法人等の外部監査を例示しています。（法令上の義務はありません。）
しかしこれでは、せっかく第三者管理（管理者管理）を導入したのに、区分所有者の負担（監事）が残ってしまい意味がありません。
また、監査法人等の外部監査は当然会計監査に限られ、業務監査は行われず片手落ちに。
大半のマンションは企業と違って納税を伴う収益事業を行うわけではないので、監査法人等（公認会計士や税理士）による監査はあきらかにオーバースペック。監査法人、公認会計士等に依頼すれば費用もそれなり高額となります。
分譲マンション（区分所有建物）に適した知識と経験、資格を持つ者が外部監事に就任し、会計監査だけでなく、業務監査も行えば問題は解決です。
理由３ 不正行為、不適切な管理や会計が行われた際の自浄能力 が担保できます。
監事は、組合の運営業務に不正があると認める時は臨時総会を招集できます。
（国土交通省マンション標準管理規約第４１条第３項）
不正が行われた際の自浄能力を担保する仕組みです。監事がいなければ、組合員は管理者である管理会社が不正をしても、直接個別に裁判に訴えるか、所轄官庁である国土交通省に駆け込むか、組合員５分の１以上の賛同を集めて自ら総会を開催するか以外の是正手段を持たないことになりますし、管理会社から見れば、外部監事を導入することで、自社が適正な業務を行う自信があることを対外的に示すことになります。
さらに・・・・ 外部監事を導入すると
第三者管理マンションには多くのメリットがあります。
１．区分所有者の管理組合運営の責任が軽減できる
役員責任、負担が無いのは助かりますね。
２．管理内容の適正化が進みます。
自主管理や知識不足理事会運営での不適切行為が無くなります。
３．レベルの高い運営が期待できます。
プロに任せるわけですし、何事も理事会に諮ってから行うのと
違いスピーディな対応が期待できます。
逆にデメリットとしては、
そもそも発注者と受注者が同じになるのが第三者管理（管理者管理）です。契約行為の発注者は受注者側の人間がなるので、受注者に有利で不公平になりやすい。
費用や業務内容が適切なのかわかりづらくなる
発注者（管理組合の代表）と受注者（管理受託会社）が一緒なので、費用削減や、同じ費用の中でより充実した業務を行って貰おうとするインセンティブが働きづらい。
不適切な業務や行為があっても是正しづらい
管理組合の代表が管理会社なので、管理会社自身（担当社員や管理員）の不適切行為があっても発覚しづらく、当然、是正もされづらい。
逆に管理会社から見たデメリットは、
どうしても担当社員まかせに。社員の緊張感も薄れます。管理員も同様です。
そんなことは無いと思いますが、不正行為をされていても気づくのが遅れる可能性も。
外部監事を導入すると、第三者管理のメリットを享受したままで、
デメリットを克服できます。
管理会社との契約は外部監事が当たりますので、勝手な業務発注が防げます。
費用や業務内容も外部の立場で公平な目で見ますので適正が保たれます。
不適切行為があれば、外部監事が臨時総会を招集できます。
担当社員や管理員も緊張感をもって仕事をするようになり顧客満足度が向上します。
外部監事を導入すれば、
第三者管理（管理者管理）のメリットを享受しながら、
デメリットを克服することができ、
より良い管理を実現できるのです。
外部監事に就任するのは・・・・
法律専門家の行政書士であり、実務経験豊富で会計知識もある
マンション管理士が監査業務を徹底実施！
監査業務を実施するのは、住居系マンションのみならず、事業系区分所有建物の管理運営経験を持ち、民法、区分所有法だけでなく、会計知識もある行政書士・マンション管理士である、アークスター法務事務所 代表の「金澤義則」です。
マンション管理実務だけでなく、法律知識、会計知識に精通しているからこそ、適正な第三者管理マンションの運営ができているかの監査ができるのです。
簡単
導入に当たっての総会議案文案や、管理規約改正案も当方で提案します。お手間がかかりません。
安心
管理会社による横領が発生し後日判明・確定した場合は、当該横領が行われた会計年度の業務委託費を返金いたします。ですから、損はありません。
（弊所の外部監事業務が継続している場合に限り、横領したとして裁判所の手続きで確定した金額を限度とします。）
外部監事委託料は第三者管理マンション（理事会なし）に特化して・・・・
14,850～ （月額・消費税相当額を含む）
とリーズナブルな設定で提供。
※第三者管理で理事会なし、総戸数４０戸以下で住居用途のみ、過半数が１ＬＤＫ以下、東京都・埼玉県所在の場合。
※総会出席は別途となります。
※実際の委託料はマンションの戸数、用途、所在地等により異なります。
追伸
ここまでお読みいただきありがとうございます。
最近は多くのマンションデベロッパーが、第三者管理マンション、管理者管理マンションの分譲を始めています。
理事会運営と役員就任の負担と責任が無いマンションは、区分所有者にとっては、分譲マンションのメリットを享受し尽せる素晴らしい管理方式です。
しかしそのメリットの影には、適正な管理運営会計処理がなされているか曖昧になりやすいリスク、不適切な管理行為があっても是正が難しくなるというリスクが隠されています。
第三者管理、管理者管理というのは、いわば、“発注先会社の社員が自社の社長になっている”状態だからです。
依頼した仕事が不適切であっても、その仕事をしている会社の社員が自社の社長では是正は難しい。
ここでは区分所有者、マンションオーナーは、自社の社員ではなく、株主の立場です。
不適切業務で業績が低迷すれば株価が下落、この場合はマンション価値が下落となるのはお解りいただけると思います。
管理会社から見ても第三者管理は、理事会対応の手間がかからないという大きなメリットを享受できる一方で、理事会という目がないため、現場の担当社員の手抜きや不適切行為が誘発されやすくなるというリスク、さらには何かあったときに、「理事会には説明し了承いただいています。」「理事会で決議いただいています。」「それでは理事会に一任ということで・・・」という逃げの一手が打てないというデメリットも抱え込むことになります。
外部監事の導入は、区分所有者VS管理会社（管理者＝理事長）という対立（二極）構図の中に、外部専門家である監事をいれて三極構造とすることで、マンションの管理運営の安定化を図り、リスク・デメリットの回避を実現するものです。
すべては安定した良好なマンション管理運営のため。
アークスター法務事務所 代表 金澤義則